「利回り8%」に飛びつく前に。
表面と実質の違いと、数字のからくりを整理

「利回り8%!」という広告と「利回り4%」の物件。数字だけ見れば前者が良さそうですが、不動産投資の世界では「表面利回りの高さ」と「儲かるか」はまったく別の話です。むしろ高利回り表示の物件ほど、慎重に見るべきサインだったりします。

本記事では、利回りの計算式を「表面」と「実質」に分解し、営業資料では見えないコストの正体、そして「高利回り=お得」とは限らない理由を、具体的な計算例で整理します。投資判断の一番はじめに身につけるべき基礎です。

この記事で分かること

• 表面利回りと実質利回りの計算式と違い
• 営業資料に載らない「経費」の全リスト
• 計算例:表面5.0%の物件が実質3%台になる過程
• 「高利回り物件」の数字のからくり
• ローンを使う場合に見るべき、もう一つの数字

2つの利回り ― 計算式はこれだけ

ポイントは、広告・営業資料の利回りは原則「表面」であり、満室・経費ゼロという現実には存在しない前提の数字だということです。

見えないコスト ― 経費の全リスト

賃貸経営には、次の経費が毎年かかります(区分マンションの例)。

• 管理委託料: 家賃の5%前後(賃貸管理会社へ)
• 建物管理費・修繕積立金: 月1〜3万円(マンション管理組合へ)
• 固定資産税・都市計画税: 年数万〜十数万円
• 火災保険料: 年1〜2万円
• 入退去時のコスト: 原状回復費・募集広告料(退去のたびに家賃1〜2ヶ月分規模)
• 設備の修繕・交換: 給湯器・エアコン等(10〜15年周期で数十万円)
• 空室損: 経費ではありませんが、収入側から確実に引くべき項目(5〜10%が目安)

購入時にも、仲介手数料・登記費用・不動産取得税など物件価格の7〜10%程度の諸費用がかかります(仲介手数料の記事参照)。

計算例 ― 表面5.0%が実質3%台になる過程

「高利回り」の数字のからくり

利回りは「価格が安いほど」「家賃想定が強気なほど」高く出ます。つまり表面利回りの高さは、しばしば次の裏返しです。

• 価格が安い理由がある: 築古・駅遠・地方の人口減少エリア・事故物件・再建築不可など
• 家賃想定が現実的でない: 現行入居者の家賃が相場より高い(退去後に下がる)、想定家賃が強気
• これから大きな支出が控える: 大規模修繕・設備交換の直前

ローンを使うなら ― もう一つの数字「返済後の手残り」

融資を使う場合、利回りとローン金利の差(イールドギャップ)だけでなく、最終的には「毎月の返済後にいくら残るか(キャッシュフロー)」がすべてです。

先の例(実質年64.8万円)で、借入1,800万円・金利2%・25年返済なら年間返済は約91.6万円。年間の手残りはマイナス約27万円——実質利回りがプラスでも、借入条件次第で毎月持ち出しになる。これが「利回りだけでは買えない」理由です。

よくある質問(FAQ)

利回り何%以上なら買っていいですか?

一律の基準はありません。立地・築年・構造によって「適正な利回り」は変わり、高利回りはリスクの対価です。表面ではなく実質利回りとローン返済後の手残りを、物件ごとに計算して比較するのが唯一の方法です。

営業資料の「想定利回り」は信用できますか?

想定家賃の根拠を必ず確認してください。周辺の実際の募集事例(同じ建物・類似条件)と突き合わせ、現行家賃が相場より高い場合は退去後の下落を織り込む必要があります。

新築ワンルーム投資の勧誘を受けています。

新築は価格に販売経費が乗るため利回りが低く、購入直後に価格が下がりやすい構造です。「節税になる」「保険代わり」という説明だけで、返済後キャッシュフローの提示がない提案は、数字を自分で引き直すことを強くおすすめします。

利回り以外に何を見るべきですか?

賃貸需要(人口動態・駅距離・競合供給)、修繕履歴と長期修繕計画、管理状態、出口(売却時の想定価格)です。書籍『副業で資産を築く 不動産投資の教科書』では、これらを5つの判断軸として体系化しています。

物件検討時のチェックリスト

• 表面ではなく実質利回りを自分で計算したか
• 購入諸費用(価格の7〜10%)を投資総額に含めたか
• 経費リスト(管理・積立金・税・保険・入退去・修繕)を年額で積み上げたか
• 空室率5〜10%を収入から引いたか
• 想定家賃を周辺の実際の募集事例と突き合わせたか
• ローン返済後の年間手残りを計算したか
• 大規模修繕の時期と積立状況を確認したか
• 「その利回りはどんなリスクの対価か」を言語化できるか

利回りは、物件を選ぶ道具ではなく物件を疑う道具です。広告の数字を鵜呑みにせず、実質利回りと手残りを自分の手で計算する——この基礎動作だけで、不動産投資の失敗の多くは事前に避けられます。