転勤、住み替え、実家の相続——「今の家、売るべき?それとも貸すべき?」という岐路は、多くの方に一度は訪れます。そしてこの選択は、数百万円単位で結果が変わりうるのに、感覚で決められてしまうことが少なくありません。
売るか貸すかに万人共通の正解はありません。ただし、判断の手順には定石があります。本記事では、K agencyがご相談の際に実際に使っている5つの判断軸と、見落とされがちな税金・ローンの論点を整理します。
この記事で分かること
- 売る/貸すを分ける5つの判断軸
- 貸した場合の収支の考え方(表面ではなく手残りで見る)
- 見落とされがちな2大論点:住宅ローンの扱いと「3,000万円特別控除」の期限
- それぞれに向いているケースの具体像
- 決める前のチェックリスト
5つの判断軸
| 判断軸 | 売る寄りになる場合 | 貸す寄りになる場合 |
|---|---|---|
| ① 戻る可能性 | 戻る予定はない | 数年後に戻る可能性が高い(転勤など) |
| ② 賃貸需要 | 駅距離・間取り的に借り手がつきにくい | 賃貸ニーズの強いエリア・間取り |
| ③ 収支 | 家賃相場では手残りがマイナス | 経費・空室を見込んでもプラス |
| ④ 資金ニーズ | 住み替えの頭金などまとまった資金が必要 | 当面まとまった資金は不要 |
| ⑤ 手間の許容度 | 管理・入退去対応は避けたい | 大家業(または管理委託)を許容できる |
5つのうち3つ以上が同じ方向を向いていれば、方針はかなり絞れます。迷うのは判断軸が割れるケース——そのときこそ、次の「数字」の出番です。
貸す場合の収支 ― 「家賃」ではなく「手残り」で見る
「家賃15万円で貸せるなら、ローン返済12万円だから月3万円のプラス」——この計算は危険です。賃貸経営には経費がかかります。
年間家賃収入 180万円に対して——
管理委託料(家賃の5%前後):▲9万円/固定資産税:▲12万円/火災保険・設備修繕の引当:▲10万円/入退去時の原状回復・募集費用(年平均化):▲10万円/空室率10%想定:▲18万円
実質の手残りは 年約121万円(月約10万円)。ローン返済が月12万円なら、見かけはプラスでも実質は月2万円の持ち出しという結果になります。
もちろん前提次第で結果は変わります。大切なのは、経費と空室を織り込んだ「手残り」でシミュレーションすることです。
見落とし① ― 住宅ローンのまま貸すのは原則NG
住宅ローンは「自分が住む」ことを条件にした融資です。無断で賃貸に出すと契約違反となり、最悪の場合は一括返済を求められるリスクがあります。
- 転勤などやむを得ない事情の場合、金融機関に相談すれば継続を認められることがあります(届出必須)
- 本格的に貸すなら、賃貸用ローンへの借り換えが必要になる場合があり、金利は住宅ローンより高くなるのが通常です
「まず銀行に相談」——これが貸す選択肢を検討するときの第一歩です。
見落とし② ― 「3,000万円特別控除」には実質的な期限がある
マイホームを売却するとき、譲渡益から最高3,000万円を控除できる特例(居住用財産の3,000万円特別控除)があります。ここで重要なのが適用期限です。
この特例は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却しないと使えません。「とりあえず数年貸して、その後売ろう」と考えている場合、このタイムリミットを過ぎると、売却時の税負担が数百万円変わる可能性があります(譲渡益が出るケース)。
つまり「貸す」という選択は、将来の売却時の税制優遇を手放すことと引き換えになり得ます。譲渡益が見込める物件ほど、この論点は重くなります。ほかにも、貸せば不動産所得の確定申告が毎年必要になる、減価償却の扱いが変わるなど、税務の論点が複数あるため、金額が大きい場合は税理士への相談をおすすめします。
まとめ ― 向いているケースの具体像
「売る」が向いているケース
- 戻る予定がなく、住み替え資金を確保したい
- 譲渡益が出そうで、3,000万円特別控除の期限内に動ける
- 築年数的に、これから大きな修繕費(給湯器・外壁・屋根等)が見込まれる
- 遠方で管理の目が届かない
「貸す」が向いているケース
- 数年後に戻る可能性が高い(定期借家契約という選択肢もあります)
- 賃貸需要が強く、経費・空室込みでも手残りがプラス
- ローン残債が少ない、または完済済み
- 資産として持ち続けたい明確な理由がある
よくある質問(FAQ)
- 「とりあえず貸して様子を見る」はダメですか?
- 選択肢としてはあり得ますが、「3,000万円特別控除の期限」「住宅ローンの扱い」「入居者がいると売りにくくなる(オーナーチェンジ物件は価格が下がりやすい)」の3点を理解した上での判断をおすすめします。
- 数年後に戻る予定です。普通に貸して大丈夫?
- 普通借家契約では、期間満了でも借主が希望すれば原則として契約が継続します(正当事由がないと退去を求められません)。戻る予定があるなら、期間満了で確実に契約が終了する「定期借家契約」の検討をおすすめします。家賃はやや下がる傾向がありますが、戻れないリスクを避けられます。
- 査定は売却と賃料、どちらを取ればいい?
- 両方です。「売ったらいくら」「貸したら手残りいくら」を同じテーブルに載せて初めて比較になります。K agencyでは両方の試算を並べてご提案しています。
- 空き家のまま置いておくのはどうですか?
- 維持費(固定資産税・保険・管理)がかかり続けるうえ、建物は空けたままだと傷みが早く進みます。「決めるまでの一時的な空き家」ならよいですが、長期化するなら売る・貸すいずれかの判断をおすすめします。
決める前のチェックリスト
- 5つの判断軸(戻る可能性・需要・収支・資金・手間)を書き出したか
- 売却査定と賃料査定の両方を取ったか
- 賃貸の収支を「経費・空室込みの手残り」で計算したか
- 住宅ローンが残っている場合、金融機関に相談したか
- 3,000万円特別控除の期限(住まなくなって3年目の年末)を確認したか
- 戻る予定があるなら、定期借家契約を検討したか
- 税負担が大きくなりそうな場合、税理士に相談したか
売るか貸すかは、人生の中でも大きな意思決定のひとつです。感覚ではなく、数字(手残り)と期限(税制)を同じテーブルに載せて比較する——それだけで、後悔の確率は大きく下げられると私たちは考えています。
- 国税庁 タックスアンサー No.3302「マイホームを売ったときの特例(3,000万円特別控除)」
- 国税庁 タックスアンサー No.1370「不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)」
- 国土交通省「定期借家制度」関連資料
※ 本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、特定の取引を勧誘・推奨するものではありません。税制は改正される可能性があり、個別の適用可否は税務署・税理士にご確認ください。ローンの取り扱いは金融機関により異なります。
「売ったら」「貸したら」を、同じテーブルで比較しませんか。
K agencyでは売却査定と賃料査定・手残り試算を並べてご提案しています。
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