個人名義の賃貸を役員社宅に切り替える手順と時期

役員社宅とは

役員社宅は、会社が借主になって住まいを借り、社長や役員に貸す形です。
役員は、会社に家賃(社宅の使用料)を払います。

社長の自宅が個人名義の賃貸なら、まず契約の名義を会社に替えます。

税金の扱いと賃貸料相当額

役員から1か月あたり賃貸料相当額の家賃を受け取っていれば、給与として課税されません。
受け取る額が少なければ差額が、無償なら賃貸料相当額が課税されます(国税庁 タックスアンサーNo.2600)。

従業員の社宅には、賃貸料相当額の50%以上を受け取れば課税されない扱いがあります。
役員には、この扱いはありません(国税庁 タックスアンサーNo.2597・No.2600)。

賃貸料相当額は、「家賃の何割」と一律には決まりません。
住宅の広さなどで、求め方が3つに分かれます。
計算は顧問の税理士に依頼します。

計算の式は、よくある質問に載せています。
住宅手当との違いと仮の試算の例は、借上げ社宅・役員社宅のページにあります。

社会保険の扱いと現物給与

社会保険に加入している役員の場合、会社が貸す住まいは現物給与(お金以外の形の報酬)になります。
その額をお金の報酬と合わせて、標準報酬月額(保険料の計算のもとになる額)を決めます(日本年金機構)。

報酬に加える額は、「勤務地の都道府県の単価×住宅の総面積」から、ご本人が払う家賃を差し引いた額です。
社宅の所在地の単価ではありません。

• 2026年10月1日から、単価は居住室の「畳1畳あたり」から住宅の総面積「1㎡あたり」に変わりました。
• 1㎡あたりの単価(月額)は、東京都1,330円、愛知県710円、大阪府820円、福岡県670円などです。

総面積の数え方・計算例・月額変更届は、社宅・寮の現物給与の記事にまとめています。

税金と社会保険では、計算のしかたが違います。
税金で課税されない額を受け取っていても、社会保険では報酬に加える額が出ることがあります。

健康保険組合は、規約で別の定めをしている場合があります。
今回の改正で月額変更届が要ることもあるため、手続きは社会保険労務士にご確認ください。

役員社宅を始めるまでの流れ

個人の名義から切り替えるときの、一般的な順番です。
税金と社内の規程は、部屋の手続きと並行して顧問の税理士・社会保険労務士に確かめます。

① 今の契約の更新月と解約の予告期間を確かめる

賃貸借契約書で、契約期間・更新月・更新料・解約の予告期間(1か月前など)を確かめます。
予告期間から逆算して、切り替えの時期を決めます。

② 会社の名義で借りられるかを確かめる

方法は、今の部屋の名義を会社に替える(名義変更)か、解約して会社の名義で結び直すかの2つです。
どちらも、貸主と管理会社の承諾が要ります。

多くは結び直しになり、礼金・仲介手数料・保証料などの初期費用が改めてかかります。
名義変更で済む場合も、手数料や保証会社の審査があることがあります。

③ 受け取る家賃の計算を税理士に依頼する

賃貸借契約書、面積の分かる図面、建物の構造、固定資産税の課税標準額をそろえて、税理士に依頼します。

課税標準額は、貸主や管理会社に尋ねます。
家賃を払っている借主も、市区町村で証明書を取れます。
東京23区では、都税事務所で取ります。
手数料と、賃貸借契約書などが要ります。

④ 社内の規程を整える

社宅規程(社宅の使い方や負担を定めた社内の決まり)に、次のことを定めます。

• 役員を社宅の対象に含めること
• ご本人から受け取る家賃の決め方と、受け取り方(役員報酬から差し引くかなど)
• 初期費用・更新料・原状回復の費用の分け方(⑥)
• 退任のときの扱い(退去の期限か、ご本人の名義への切り替えか)

規程は社会保険労務士、税金に関わる部分は税理士にご確認ください。

⑤ 会社の名義の申込みに要る書類をそろえる

物件や保証会社によって違いますが、たとえば次の書類を求められます。

• 会社の登記事項証明書
• 直近の決算書(設立して間もない会社は、ほかの書類を求められることがあります)
• 会社の印鑑証明書や、会社の概要が分かる資料
• 入居するご本人の本人確認書類

申込みから入居までは、3〜4週間ほどが目安です。

⑥ 初期費用・更新料・原状回復の分け方を決める

敷金・礼金・仲介手数料・保証料・更新料と、退去のときの原状回復の費用は、借主の会社に請求されます。
そのうえで、ご本人の使い方による傷みの修理など、ご本人が負担する範囲を社宅規程に書いておきます。

⑦ 役員報酬を見直す時期と合わせる

社宅を始めるのにあわせて、役員報酬を見直す会社もあります。
役員報酬は、毎月同じ額の「定期同額給与」などにすると、法人税の計算で費用(損金)として差し引けます。

額を変える改定は、原則として事業年度の開始から3か月以内です(国税庁 タックスアンサーNo.5211)。
ほかに、役職の変更などやむを得ない事情による改定と、業績の著しい悪化による減額があります。

これらに当たらないまま期の途中で変えると、損金にならない部分が出るおそれがあります。
社宅を始める時期と報酬を見直す時期は、税理士と決めてください。

切り替えの時期の目安

役員社宅への切り替えでよくある失敗

ご本人の名義のまま、会社が家賃を払っている

この形は社宅と認められません。
会社が払った家賃は、現金の住宅手当と同じく給与として課税されます。
役員社宅にするなら、契約の名義を会社にします。

受け取る家賃を決めた資料が残っていない

使った証明書、面積の資料、計算の式を残しておくと、あとから説明しやすくなります。

固定資産税の課税標準額は、原則として3年ごとに見直されます。
改訂後の額で計算し直します。

敷金が二重になる

会社の名義で結び直すと、個人の契約の敷金が精算で戻る前に、会社が新しい敷金を預けます。
一時的に、敷金が二重になります。
敷金を会社の契約に引き継げるかを、管理会社に確かめます。

K agency にご相談いただけること

役員社宅にする部屋探しのご相談を承ります。
役員・従業員の方の住まいの賃貸・購入・売却のご相談もお受けします。
物件のご提案と契約、売却の査定と仲介は、宅地建物取引業者が行います。

K agency は、税金の計算、受け取る家賃の決定、社会保険の手続きは行っていません。

よくある質問