引っ越したら2年以内 ― 住所変更登記の義務化で持ち家所有者がすべきこと

2026年4月1日、不動産の所有者に対して住所・氏名の変更登記の申請が義務化されました。2024年4月にはじまった相続登記の義務化に続く、不動産登記法改正の第二弾です。

相続登記と違い、こちらは持ち家がある人なら誰にでも起こりうる手続きです。引っ越した、結婚して姓が変わった、それだけで対象になります。しかも施行日より前の変更も対象に含まれるため、「何年も前に引っ越したきり」という方こそ確認が必要です。

何が義務になったのか

所有権の登記名義人は、氏名・名称または住所に変更があったときは、その変更日から2年以内に変更の登記を申請しなければならないとされました。正当な理由がないのに申請を怠ったときは、5万円以下の過料の適用対象となります。

期限の考え方は、いつ変更があったかで2通りに分かれます。

つまり、過去の引っ越しを登記に反映していない場合でも、いきなり過料になるわけではありません。2028年3月末までという猶予が用意されています。ただし猶予があるだけで、義務の対象外になったわけではない点は押さえておく必要があります。

住民票を移しても、登記は変わらない

この制度で最も誤解が多いのがここです。転居届を出して住民票を移しても、登記簿上の住所は自動では変わりません。住民票は市区町村、不動産登記は法務局が管理しており、両者は連動していないためです。

実務で見落としが起きやすいのは、いま自分が住んでいない不動産です。

• 転勤や住み替えで賃貸に出している旧自宅
• 相続で取得したものの誰も住んでいない実家
• 投資目的で保有しているワンルームや区分マンション

住んでいる家であれば固定資産税の通知などで意識する機会がありますが、保有しているだけの不動産は、所有者本人の住所が変わったことと結びつきにくくなります。

費用は「1物件につき1,000円」

自分で申請する場合の登録免許税は、不動産1物件につき1,000円です。ここで注意したいのは、土地と建物がそれぞれ1物件として数えられる点です。

マンションは、敷地権が複数の土地にまたがっていることがあります。その場合は土地の個数に応じて1,000円が加算されます。登記事項証明書を見れば、敷地権がいくつあるかを確認できます。

なお、司法書士に依頼する場合は、これとは別に報酬が発生します。

費用をかけない選択肢 ―「スマート変更登記」

2026年4月から、あらかじめ申し出ておけば、その後の住所変更登記を法務局が行う仕組みが用意されました。検索用情報の申出、通称「スマート変更登記」です。

個人の場合は氏名の振り仮名・生年月日・メールアドレスなどを、法人の場合は会社法人等番号を申し出ます。オンライン（かんたん登記・供託申請）または書面で、1回申し出れば足ります。

申出をしておくと、法務局が少なくとも2年に1回、住民基本台帳ネットワークに照会して住所等の変更の有無を確認します。変更が確認されると、変更登記をしてよいかを確認するメールまたは書面が届き、了解のうえで順次登記されます。本人の意思を確認せずに勝手に登記されるわけではありません。

いま確認すべき3ステップ

• 登記事項証明書を取得する ― 保有している不動産すべてについて、登記簿上の住所・氏名を確認します
• 現住所・現姓と突き合わせる ― 一致していなければ、変更の日がいつだったかを確認します
• スマート変更登記を申し出るか、変更登記を申請する ― 今後の手間と費用を抑えるなら、申出を先に済ませておく判断があります

なお、過料は義務違反が判明したら即座に科されるものではありません。登記官が義務違反を把握した場合、まず登記をするよう催告書が送付されます。とはいえ、催告を受けてから動くより、売却や相続の場面で慌てないよう先に整えておくほうが負担は軽くなります。

まとめ

この改正の背景にあるのは、所有者不明土地の問題です。登記簿を見ても現在の所有者に連絡が取れない土地が増えたことへの対応として、所有者側に情報を最新に保つ義務が課されたという構図になります。

やること自体は難しくありません。登記事項証明書を1通取り、住所を見る。まずはそこからで十分です。ずれていたら、2028年3月末までに手を打つ。この2点さえ押さえておけば、期限に追われることはありません。